Tra investimenti in calo e la scommessa sulle energie rinnovabili, il settore logistico si adatta e guarda al futuro.
All’inseguimento delle trasformazioni in atto negli schemi di acquisto e finanziari delle società occidentali, anche il mercato immobiliare logistico è in rapida evoluzione.
In questo contesto l’Italia si distingue per una serie di tendenze che consentono di delineare il futuro prossimo del settore.
Dopo un 2023 caratterizzato da un calo degli investimenti, il 2024 è stato subito connotato da segnali di ripresa, spinti in particolare da un rinnovato interesse per l’acquisto di asset logistici e da un focus crescente sulla sostenibilità e sull’innovazione. E’ quanto emerge dal rapporto presentato da Scenari Immobiliari, in collaborazione con SFRE.
Investimenti e mercato nel 2023
Il 2023 ha visto un calo significativo degli investimenti nel settore immobiliare logistico, con una riduzione, per quanto riguarda l’Italia, del 41%, riflesso di una più generale tendenza europea.
Dietro a questa flessione si leggono l’influenza sia dell’aumento dei tassi di interesse, sia dell’incertezza geopolitica che attanaglia ormai permanentemente il globo, ripercuotendosi anche su strategie locali apparentemente slegate.
Nonostante ciò, il settore ha comunque mantenuto una quota significativa nel mercato del real estate, con investimenti per oltre 1,7 miliardi di euro – circa il 26% del totale.
La rediviva tendenza all’acquisto
La sorpresa è rappresentata dal ritorno di strategie di acquisizione, invece che di sola locazione. Con i canoni di affitto in aumento e una domanda costante per strutture moderne ed efficienti, si è infatti assistito ad un’inversione di tendenza verso l’acquisto invece che all’affitto.
Uno dei cambiamenti principali è la sempre più condivisa decisione delle aziende, di fronte ai crescenti costi di locazione, di investire incamerando terreni e costruendo i propri stabilimenti secondo le proprie esigenze.
Questa logica risponde ad una ricerca di maggiore controllo sui propri asset, che, in balia delle fluttuazioni del mercato delle locazioni, rischiavano di sfuggire di mano.
Senza contare che, come recita il proverbio, ‘chi più spende, meno spende’: adeguare o continuare ad usare strutture vecchie dal punto di vista della concezione energetica richiede uno stillicidio di spese che, sul lungo termine, paga meno della costruzione ex-novo di edifici industriali altamente sostenibili.
2024: prospettive e taglio degli immobili
Il primo trimestre del 2024, dunque, ha mostrato un incremento degli investimenti del 16% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Ci si aspetta che questo trend positivo continui, con la prospettiva che la riduzione dei tassi di interesse da parte della BCE favorisca una ancor maggiore accessibilità alla leva finanziaria.
Altro aspetto interessante è dato dallo spostamento dell’interesse, da parte delle aziende, verso immobili di minor valore e dimensioni ridotte, in particolare se vecchi e da riconvertire.
Si tratta di una frangia di mercato che rappresenta un’opportunità per gli investitori per entrarvi a costi inferiori e di capitalizzare sulla ristrutturazione e l’adeguamento agli standard ESG (Environmental, Social and Governance).
Domanda logistica strutturale
In questo scenario la domanda logistica rimane forte, con una vacancy inferiore al 2% per gli immobili nuovi considerando mercati chiave come Italia, Germania, Olanda e Repubblica Ceca.
Il dato testimonia una domanda strutturale che potrebbe esplodere in presenza di una riduzione del costo del denaro.
Energia rinnovabile e sostenibilità
Le energie rinnovabili stanno poi diventando sempre più importanti nel settore logistico.
L’adozione di soluzioni innovative come l’idrogeno e il fotovoltaico sta trasformando i parchi logistici in veri e propri centri energetici, allineandosi con gli obiettivi delle politiche net carbon zero.
Anche questa strategia fa capo alla volontà di controllare meglio i costi a lungo termine e di investire in asset che possano apprezzarsi nel tempo.
