Quali sono i numeri degli immobili per la logistica nella RLM – Regione Logistica Milanese? La nuova mappatura effettuata da OSIL.
L’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico (OSIL), istituito dalla Università Cattaneo – LIUC nel 2017, svolge tra le tante ricerche e studi per l’analisi del settore del real estate logistico, quella di mappatura degli immobili logistici sul territorio italiano. Questa attività, denominata “Atlante della Logistica”, riguarda una risorsa aggiornata che raccoglie e analizza i dati relativi a oltre 3.500 magazzini, coprendo una superficie totale di 42 milioni di metri quadrati.
Nel 2024, l’OSIL ha rinnovato la sua mappatura, concentrando l’attenzione su un’area di particolare rilievo: la Regione Logistica Milanese (RLM).
Il concetto di RLM è stato introdotto per la prima volta nella ricerca “Network Milano” del 2010, commissionata dalla Camera di Commercio di Milano, Monza Brianza e Lodi.
La RLM si estende fino a Novara a ovest e raggiunge a est Brescia, includendo a sud la città di Piacenza, coprendo un’area che comprende ben 14 province. Questa zona costituisce il cuore pulsante della logistica in Italia, con infrastrutture, magazzini, imprese e know how prevalentemente a servizio del sistema manifatturiero e commerciale della Lombardia.
La logistica in numeri
Attualmente, la RLM ospita oltre 950 magazzini, per una superficie complessiva di circa 16 milioni di metri quadrati, che rappresentano il 35% della dotazione nazionale.
Oltre il 50% degli immobili logistici italiani si concentra entro un raggio di 40 chilometri dal centro di Milano, confermando così il ruolo chiave del capoluogo lombardo nell’attrarre investimenti immobiliari.
Altre aree privilegiate per l’insediamento di grandi magazzini sono le province di Pavia, Piacenza, Novara e Mantova, che si distinguono per la presenza di insediamenti logistici di dimensioni notevoli.
La dimensione media dei magazzini è di circa 16.000 metri quadrati, con differenze significative a seconda della tipologia:
• i transit point, destinati alla movimentazione rapida delle merci, hanno una dimensione media di 6.500 mq;
• i centri logistici, dove le merci vengono prevalentemente stoccate e poi distribuite, raggiungono i 18.000 mq;
• i centri distributivi, che rappresentano i principali hub del mondo retail, arrivano a 28.500 mq.
Come accade in molte regioni europee, anche in Lombardia si assiste al fenomeno del “logistics sprawl“, ovvero la tendenza dei magazzini a essere dislocati sempre più lontano dai centri urbani principali, in cerca di spazi più ampi e accessibili. In particolare, i magazzini di grandi dimensioni (i cosiddetti “big box“), che richiedono superfici estese e facilità di connessione alle principali infrastrutture, si trovano generalmente a 20-30 km dalle principali aree urbane.
Al contrario, i transit point, destinati alla distribuzione locale e caratterizzati da una maggiore frequenza di movimentazione, si concentrano prevalentemente nelle aree periurbane, più vicine ai centri abitati.
La crescita dell’immobiliare logistico negli anni
Negli ultimi dieci anni, la superficie complessiva edificata nella RLM è aumentata del 50%, passando dai 10 milioni di mq del 2014 ai 15.8 milioni del 2023.
Nello stesso periodo, la dimensione media dei magazzini è aumentata in modo significativo, passando da 13.000 mq per edifici costruiti prima del 2001 a ben 32.000 mq per quelli realizzati tra il 2023 e il 2024. Questo incremento riflette un cambiamento nelle esigenze logistiche, con una crescente domanda di strutture più ampie e moderne per soddisfare volumi di merci sempre maggiori e servizi sempre più innovativi.
Le zone che hanno registrato i maggiori incrementi in termini di superficie coperta si trovano principalmente a sud est di Milano, lungo l’asse dell’autostrada A1 in direzione Bologna, a sud di Pavia lungo l’A21, nel polo logistico di Broni-Stradella, e lungo l’autostrada A35 BRE-BE-MI, da Pozzuolo Martesana fino a Chiari. Questi insediamenti sono chiaramente favoriti da una strategica collocazione rispetto alle infrastrutture di trasporto.
È evidente, quindi, che uno dei fattori principali che ha alimentato lo sviluppo di questi poli logistici è l’eccellente accessibilità stradale offerta dall’area. Ben il 75% dei magazzini presenti nella RLM si trova a meno di 5 km da un casello autostradale, consentendo una rapida e facile connessione con le principali vie di trasporto. Questo elemento ha reso la RLM particolarmente attraente per gli investitori e ha facilitato il rapido sviluppo del settore logistico, che ha potuto beneficiare di una rete stradale in grado di supportare efficientemente la movimentazione di merci su larga scala e in tempi ridotti.
Dinamiche territoriali e specializzazione logistica
Un indicatore interessante per valutare la specializzazione logistica di una determinata area è il rapporto tra la superficie fondiaria complessiva per provincia e l’estensione delle aree destinate a insediamenti industriali, commerciali e artigianali (fonte dati: DUSAF – Destinazione d’Uso dei Suoli Agricoli e Forestali). Secondo questo parametro, la provincia di Lodi emerge come quella con la maggiore vocazione logistica, grazie alla sua conformazione e alla presenza di tre caselli autostradali lungo l’A1.
Al contrario, la provincia di Brescia si distingue per la sua vocazione industriale, mentre Cremona mantiene una forte connotazione agricola.
In conclusione, l’evoluzione della logistica nella RLM riflette una crescente domanda di spazi e infrastrutture dedicate, che si accompagna a un processo di espansione territoriale e specializzazione sempre più evidente. Tuttavia, sarà interessante osservare come la logistica continuerà a svilupparsi nei prossimi anni, considerando anche le pressioni legate alla sostenibilità e alla necessità di ottimizzare l’uso del territorio.
L’Osservatorio OSIL
L’Osservatorio sull’immobiliare Logistico (OSIL) del Centro sulla Logistica e il Supply Chain Management della LIUC Business School ha l’obiettivo di studiare il settore del real estate per la logistica in Italia.
Grazie al patrocinio di Assologistica e al contributo dell’Advisory Board, a cui partecipano i principali player del settore, l’OSIL realizza ogni anno indagini mirate e analisi approfondite su diversi temi che riguardano il mondo dei magazzini per la logistica, la distribuzione e i trasporti.
A partire dal 2010, l’OSIL ha mappato i principali nodi logistici presenti su tutto il territorio italiano, che a oggi sono oltre 3500, per una superficie complessiva di 42 milioni di metri quadri coperti.
Martina Baglio
